ITP o IVA: ¿ qué impuesto te corresponde pagar al comprar una vivienda?

Una de las preguntas más frecuentes que reciben compradores y vendedores es:

“¿Voy a pagar IVA o ITP?”

La respuesta parece sencilla, pero genera muchas dudas porque depende principalmente del tipo de vivienda que se está comprando.

Conocer esta diferencia es fundamental, ya que puede suponer miles de euros de diferencia en los costes de la operación.

Si vas a comprar o vender una vivienda, esto es lo que debes saber.

La regla general: nunca se pagan ambos

En la mayoría de las compraventas de vivienda ocurre una regla muy sencilla:

✅ Vivienda nueva → IVA

✅ Vivienda de segunda mano → ITP

Es decir, normalmente una operación tributa por uno u otro impuesto, pero no por ambos.

¿Cuándo se paga IVA?

El IVA se aplica cuando compras una vivienda de obra nueva directamente al promotor.

Es lo que Hacienda considera una primera transmisión de la vivienda.

Tipo general

Actualmente el IVA de una vivienda nueva es:

• 10% con carácter general.
• 4% en determinadas viviendas protegidas de régimen especial o promoción pública.

Ejemplo

Vivienda nueva: 250.000 €

IVA (10%): 25.000 €

Precio total antes de otros gastos: 275.000 €

Atención: en obra nueva también existe el AJD

Este es uno de los errores más habituales.

Muchos compradores creen que en una vivienda nueva solo pagan IVA.

Pero además del IVA suele existir el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuyo porcentaje depende de cada comunidad autónoma.

Por eso, cuando calculas el presupuesto para comprar una vivienda nueva, debes tener en cuenta:

• IVA
• AJD
• Notaría
• Registro
• Otros gastos asociados

¿Cuándo se paga ITP?

El ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) se paga cuando compras una vivienda usada o de segunda mano.

Es decir:

• Operaciones entre particulares.
• Viviendas que ya han tenido un propietario anterior.
• Inmuebles que no tributan por IVA.

¿Cuánto se paga de ITP?

Aquí no existe un porcentaje único para toda España.

Cada comunidad autónoma establece sus propios tipos impositivos.

Por eso el ITP puede variar significativamente según dónde se encuentre la vivienda.

En muchas comunidades el tipo general suele situarse aproximadamente entre el 6% y el 10%, aunque existen reducciones para determinados colectivos.

Ejemplo práctico

Imaginemos dos viviendas con el mismo precio:

Vivienda nueva

Precio: 250.000 €

• IVA (10%): 25.000 €
• AJD: según comunidad autónoma

Total impuestos: superior a 25.000 €.

Vivienda de segunda mano

Precio: 250.000 €

• ITP: según tipo autonómico aplicable

No se paga IVA.

Por eso muchas veces la fiscalidad de la segunda mano resulta más favorable que la de la obra nueva.

¿Quién paga estos impuestos?

En una compraventa habitual:

IVA

Lo paga el comprador.

ITP

También lo paga el comprador.

Este es un punto importante porque muchos propietarios creen erróneamente que les corresponde asumir parte de estos impuestos.

¿Existen tipos reducidos?

Sí.

Muchas comunidades autónomas contemplan bonificaciones o tipos reducidos para:

• Jóvenes.
• Familias numerosas.
• Personas con discapacidad.
• Vivienda habitual bajo determinados requisitos.

Las condiciones cambian según cada comunidad autónoma.

El error más frecuente de compradores y vendedores

Uno de los errores más habituales es calcular únicamente el precio de compra de la vivienda.

La realidad es que los impuestos pueden incrementar el desembolso final de forma importante.

Por eso es recomendable conocer antes de firmar:

• Qué impuesto se aplica.
• Cuál es el porcentaje vigente en tu comunidad.
• Qué bonificaciones pueden existir.
• Qué otros gastos acompañan a la operación.

¿Cómo te ayuda VENAVER?

En Venaver acompañamos a compradores y vendedores durante todo el proceso de compraventa.

Analizamos:

✔ Impuestos aplicables.

✔ Costes reales de la operación.

✔ Contratos de arras.

✔ Documentación necesaria.

✔ Coordinación con notaría y asesoría jurídica.

Porque una buena operación inmobiliaria no consiste solo en encontrar comprador o vivienda.

También consiste en evitar errores que pueden costar miles de euros.

Conclusión

La regla general es sencilla:

Vivienda nueva = IVA + AJD

Vivienda de segunda mano = ITP

Pero cada operación tiene particularidades que conviene revisar antes de firmar.

Conocer la fiscalidad desde el principio permite planificar mejor la compra, evitar sorpresas y tomar decisiones con más seguridad. VENAVER Hipotecas.

CTA final

¿Vas a comprar o vender una vivienda y quieres saber exactamente qué impuestos se aplican en tu caso?

En VENAVER te ayudamos a analizar la operación, calcular todos los costes y tomar decisiones con total seguridad antes de firmar.