Ley 10/2025 y publicidad inmobiliaria: ¿qué debe incluir ahora el anuncio de tu vivienda?
Vender una vivienda en Galicia ya no consiste simplemente en poner unas fotografías, indicar un precio y esperar llamadas.
La información que aparece en un anuncio inmobiliario debe ser clara, veraz y transparente. Y las últimas modificaciones normativas refuerzan todavía más la importancia de informar correctamente al consumidor sobre el precio y los posibles gastos adicionales de la operación.
La Ley 10/2025, de 26 de diciembre, modificó el artículo 20 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios en materia de información sobre el precio de las ofertas comerciales. La norma entró en vigor el 28 de diciembre de 2025. Consultar la Ley 10/2025 en el BOE
Pero esta no es la única normativa que debemos tener en cuenta.
En Galicia también existe normativa específica sobre publicidad de viviendas y, además, hay obligaciones relacionadas con la eficiencia energética.
Por eso, si estás pensando en vender tu piso, casa o chalet, es importante preparar la vivienda antes de publicarla.
¿Qué ha cambiado con la Ley 10/2025?
Uno de los aspectos más importantes de la reforma es la obligación de proporcionar al consumidor información clara sobre el precio final de la oferta comercial.
Cuando resulte aplicable, la información debe incluir el precio final completo y los elementos que lo integran, incluidos impuestos, incrementos o descuentos y gastos adicionales que se repercutan al consumidor.
También se contemplan los posibles gastos de gestión que puedan repercutirse al consumidor.
La finalidad es sencilla:
Que el consumidor pueda conocer qué está pagando y pueda comprobar cómo se ha determinado el precio.
Esto tiene especial importancia en sectores como el inmobiliario, donde una operación puede incorporar diferentes conceptos y gastos.
¿Significa que todos los anuncios inmobiliarios tienen que incluir todos los gastos de la compraventa?
No necesariamente.
Esta es una de las cuestiones que conviene explicar correctamente.
La normativa contempla situaciones en las que determinados gastos no pueden calcularse previamente por razones objetivas.
En esos casos, debe informarse de su existencia y, cuando sea posible, facilitar una estimación.
Por eso no debemos interpretar la Ley 10/2025 como una obligación de incluir en cada anuncio una cantidad exacta de todos los costes que puedan existir en una compraventa.
Lo importante es que la información que se facilite al consumidor sea clara, transparente y permita conocer adecuadamente el coste de la operación cuando corresponda.
¿Qué debe tener en cuenta un propietario antes de anunciar su vivienda?
Antes de publicar un inmueble recomendamos revisar cuatro grandes bloques:
1. La información de la vivienda
2. El precio
3. Los gastos que puedan repercutirse al comprador
4. La documentación que respalda la información publicada
Porque un anuncio inmobiliario no debería contener información que después no pueda demostrarse.
1. La superficie de la vivienda debe estar correctamente indicada
Uno de los errores más frecuentes en los anuncios inmobiliarios es confundir superficie útil, superficie construida y superficie de elementos comunes.
En Galicia, la normativa específica de vivienda establece información mínima que debe aparecer en la publicidad, entre ella la superficie útil de la vivienda y la identificación y superficie de los anexos de forma separada.
Por eso no es recomendable anunciar simplemente:
“Piso de 120 m² + garaje + trastero”.
Lo correcto es comprobar previamente qué superficie corresponde realmente a la vivienda y qué superficie corresponde a cada anexo.
2. Garaje y trastero: ¿están incluidos en el precio?
Este aspecto debe quedar especialmente claro.
Si el anuncio indica:
250.000 €
y la vivienda incluye una plaza de garaje y un trastero, debe quedar claro si estos elementos:
- Están incluidos en el precio.
- Se venden conjuntamente.
- Se venden por separado.
- Tienen un precio adicional.
La normativa gallega establece requisitos específicos respecto a la información sobre el precio y los anexos de la vivienda.
La transparencia evita problemas posteriores.
3. El certificado energético también importa
La eficiencia energética forma parte de la información que debe acompañar a la publicidad inmobiliaria cuando resulte exigible.
La normativa estatal establece la obligación de incluir la información relativa a la calificación energética en la publicidad destinada a la venta o alquiler de determinados inmuebles.
Por eso, antes de publicar una vivienda conviene comprobar:
- Que existe el certificado.
- Que está vigente.
- Que corresponde al inmueble.
- Que la información energética publicada es correcta.
No debería existir una diferencia entre lo que aparece en el anuncio y la documentación energética de la vivienda.
4. La nota simple: no es un anuncio, pero sí una comprobación fundamental
Aquí hay que distinguir una cosa importante.
La nota simple no debe presentarse como un documento que necesariamente tenga que aparecer publicado junto al anuncio.
Sin embargo, para una comercialización profesional es un documento fundamental.
¿Por qué?
Porque permite comprobar aspectos como:
- Titularidad.
- Descripción registral.
- Superficie.
- Garaje.
- Trastero.
- Hipotecas.
- Embargos.
- Otras cargas registrales.
Imagina que encuentras comprador y, después de negociar el precio, descubres que existe una incidencia registral.
La operación puede complicarse.
Por eso en Venaver defendemos una idea muy sencilla:
es mejor detectar un problema antes de encontrar comprador que después.
5. La escritura también debe revisarse
Antes de poner una vivienda en el mercado conviene comprobar quién figura como propietario y si la situación coincide con la realidad.
Especialmente en casos de:
- Herencias.
- Divorcios.
- Varios propietarios.
- Usufructos.
- Donaciones.
- Sociedades.
- Viviendas cuyos titulares han fallecido.
Una operación inmobiliaria puede complicarse mucho si quien pretende vender no puede acreditar correctamente su capacidad para hacerlo.
6. ¿Qué ocurre si existe una hipoteca?
Tener una hipoteca no significa que no puedas vender tu vivienda.
Pero sí significa que la operación debe prepararse correctamente.
Antes de anunciarla conviene conocer:
- Capital pendiente.
- Entidad financiera.
- Procedimiento de cancelación.
- Posibles gastos.
- Documentación necesaria.
Esto permite evitar sorpresas cuando aparezca el comprador.
La publicidad inmobiliaria debe ser veraz
Este es uno de los puntos jurídicamente más importantes.
La normativa gallega exige que la publicidad de viviendas respete principios de buena fe, transparencia y veracidad.
Además, determinados datos, características, garantías y condiciones incluidos en la publicidad pueden tener carácter vinculante para quien realiza la oferta.
Por eso hay que tener especial cuidado con afirmaciones como:
“Vistas al mar”.
“120 m² útiles”.
“Terraza de 40 m²”.
“Garaje incluido”.
“Sin cargas”.
“Totalmente reformado”.
“Licencia turística”.
Todas estas afirmaciones deberían poder acreditarse.
La regla de oro es sencilla:
Lo que se anuncia debe coincidir con la realidad.
¿Qué pasa si el anuncio contiene información incorrecta?
Puede generar problemas.
Una diferencia aparentemente pequeña puede convertirse en un conflicto cuando el comprador considera que ha tomado su decisión basándose en la información publicada.
Por eso no recomendamos utilizar expresiones comerciales que exageren las características de una vivienda o que puedan generar una expectativa que después no se corresponda con la realidad.
Una buena publicidad inmobiliaria debe ser:
atractiva + precisa + verificable.
¿Y los impuestos?
Los impuestos de una compraventa dependen de las características de cada operación.
Por ejemplo, no tributa igual la compra de una vivienda nueva que la compra de una vivienda usada.
También pueden influir:
- Comunidad autónoma.
- Condición del comprador.
- Condición del vendedor.
- Naturaleza del inmueble.
- Situación concreta de la operación.
Por eso no es recomendable utilizar simplemente expresiones como:
“250.000 € + gastos”
sin explicar adecuadamente aquellos costes que deban ser informados al consumidor.
¿Quién paga los honorarios de la inmobiliaria?
Esta cuestión merece una explicación independiente.
La Ley 10/2025 refuerza la necesidad de informar sobre los gastos adicionales que se repercutan al consumidor.
Pero no establece por sí misma quién debe pagar los honorarios inmobiliarios en todas las operaciones.
Lo importante es que, cuando exista un coste que deba asumir el consumidor, se informe correctamente y con transparencia.
Es decir:
quién paga y cómo se informa del coste son cuestiones relacionadas, pero no son exactamente lo mismo.
¿Y si la vivienda está en una zona con precios regulados?
La Ley 10/2025 contempla también situaciones en las que existe una normativa que limita o regula el precio aplicable a determinados bienes o servicios.
En esos casos, el precio ofertado debe respetar la normativa correspondiente y debe facilitarse la información exigible sobre los parámetros utilizados para determinarlo.
Por eso, cuando una vivienda se encuentra sometida a un régimen específico, conviene realizar una comprobación previa antes de publicarla.
El checklist de Venaver antes de publicar una vivienda
En Venaver creemos que una vivienda no debería salir al mercado sin una revisión previa.
Documentación
☐ Escritura de propiedad
☐ Nota simple
☐ Titularidad
☐ Referencia catastral
☐ IBI
☐ Certificado energético
Características
☐ Superficie útil
☐ Superficie construida
☐ Habitaciones
☐ Baños
☐ Garaje
☐ Trastero
☐ Terraza
☐ Anexos
Situación jurídica
☐ Hipoteca
☐ Embargos o cargas
☐ Herencias
☐ Usufructos
☐ Varios propietarios
☐ Situación urbanística cuando proceda
Publicidad
☐ Precio correcto
☐ Gastos que deban comunicarse
☐ Información energética
☐ Fotografías profesionales
☐ Descripción veraz
☐ Información coherente con la documentación
¿Por qué es importante hacer todo esto antes de encontrar comprador?
Porque una venta inmobiliaria mal preparada puede empezar muy bien y terminar mal.
Imagina:
1. Publicas la vivienda.
2. Aparece un comprador.
3. Recibes una oferta.
4. Firmas unas arras.
5. Y entonces aparece un problema documental.
La operación se paraliza.
El comprador pierde confianza.
El vendedor se preocupa.
Y algo que podría haberse solucionado antes se convierte en un problema durante la negociación.
La prevención es una parte fundamental de una buena venta.
En Venaver no solo publicamos tu vivienda
Para nosotros, vender una vivienda no consiste en hacer fotografías y subir un anuncio a un portal.
La comercialización comienza mucho antes.
Analizamos:
La vivienda → la documentación → el mercado → el precio → el comprador → la estrategia.
Después desarrollamos la comercialización y acompañamos al propietario durante todo el proceso.
Desde la primera valoración hasta la firma.
Vender bien empieza por preparar bien la vivienda
La entrada en vigor de la Ley 10/2025 refuerza una tendencia que ya era fundamental en el mercado inmobiliario:
el consumidor debe recibir información clara y transparente sobre lo que está comprando y sobre el precio de la oferta.
Pero para un propietario la conclusión es todavía más sencilla:
Antes de publicar tu vivienda, prepara la venta.
Comprueba la documentación.
Define correctamente el precio.
Verifica los metros.
Aclara los anexos.
Revisa los gastos que correspondan.
Comprueba el certificado energético.
Y asegúrate de que todo lo que aparece en el anuncio puede demostrarse.
¿Vas a vender tu vivienda?
En Venaver estudiamos tu vivienda antes de ponerla en el mercado para diseñar una estrategia de venta adecuada.
Te ayudamos con:
Valoración profesional · Preparación · Marketing · Compradores · Negociación · Documentación · Acompañamiento hasta notaría
Porque una vivienda bien preparada no solo se vende mejor.
También se vende con más seguridad.
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VENAVER
No se trata solo de vender. Se trata de vender bien.
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