¿Qué tipo de contrato de arras estás firmando? Guía para no cometer errores antes de comprar o vender

Firmar un contrato de arras parece un trámite sencillo. Sin embargo, es uno de los documentos más importantes de toda una compraventa.

Muchas personas creen que todas las arras son iguales. Pero no lo son.

Dependiendo del tipo de contrato que firmes, las consecuencias pueden ser muy diferentes si una de las partes decide echarse atrás.

Y ahí es donde aparecen muchos problemas: compradores que pierden el dinero entregado, vendedores que creen que pueden cancelar la operación sin consecuencias o contratos mal redactados que terminan en conflicto.

Por eso, antes de firmar cualquier documento, es fundamental saber qué tipo de arras estás aceptando.

¿Qué es un contrato de arras?

El contrato de arras es un acuerdo previo a la compraventa definitiva.

En él, comprador y vendedor se comprometen a realizar la operación y normalmente se entrega una cantidad de dinero como señal.

Lo habitual es que esa cantidad represente entre un 5 % y un 10 % del precio de la vivienda.

Las arras sirven para:

• Reservar la vivienda.
• Fijar el precio y las condiciones.
• Marcar un plazo para firmar la escritura.
• Establecer qué ocurre si alguna de las partes incumple.

Y precisamente este último punto es el más importante.

Existen tres tipos de contrato de arras

Aunque mucha gente no lo sabe, en España existen tres modalidades principales:

• Arras penitenciales
• Arras confirmatorias
• Arras penales

La diferencia entre unas y otras puede cambiar completamente tus derechos y obligaciones.

1. Arras penitenciales: las más habituales

Las arras penitenciales son las más utilizadas en la compraventa de viviendas.

Están reguladas en el artículo 1454 del Código Civil y permiten que cualquiera de las partes pueda desistir de la operación.

Pero hacerlo tiene un coste.

• Si el comprador se echa atrás, pierde la cantidad entregada.
• Si el vendedor se echa atrás, debe devolver el doble.

Por ejemplo:

Si el comprador entrega 10.000 € y finalmente decide no comprar, perderá esos 10.000 €.

Si es el vendedor quien cancela la operación, tendrá que devolver 20.000 €.

Las arras penitenciales ofrecen flexibilidad, pero también una penalización clara.

Por eso suelen ser la opción más recomendable cuando existe cierta incertidumbre, por ejemplo si el comprador todavía está pendiente de hipoteca.

2. Arras confirmatorias: obligan a cumplir la compraventa

Las arras confirmatorias funcionan de forma muy diferente.

Aquí la señal entregada no permite desistir libremente. La cantidad entregada simplemente confirma que la compraventa existe.

Si una de las partes incumple, la otra puede exigir:

• Que la compraventa se lleve a cabo.
• O reclamar daños y perjuicios.

Esto significa que no basta con perder el dinero o devolver el doble.

La otra parte podría incluso acudir a los tribunales para obligar a cumplir el contrato.

Por eso las arras confirmatorias generan mucha más obligación y suelen ser más arriesgadas si no se está completamente seguro de poder cerrar la operación.

3. Arras penales: además de cumplir, puede haber indemnización

Las arras penales añaden una penalización concreta en caso de incumplimiento.

Además de poder exigir que se firme la compraventa, la parte perjudicada puede reclamar una indemnización.

Es decir, no solo existe la obligación de cumplir, sino también una sanción económica adicional.

Por ejemplo:

El contrato puede establecer que, si una de las partes incumple, tendrá que pagar una cantidad determinada, independientemente de otros daños.

Es la modalidad menos habitual en compraventas particulares, pero puede aparecer en operaciones más complejas o entre empresas.

¿Cómo saber qué tipo de arras estás firmando?

Aquí está uno de los errores más frecuentes.

Muchas personas firman un contrato pensando que son arras penitenciales, pero el documento no lo dice claramente.

Y cuando el contrato no especifica expresamente el tipo de arras, los tribunales suelen interpretar que son arras confirmatorias.

Es decir: la modalidad más estricta.

Por eso es fundamental que el contrato indique de forma expresa algo como:

“Las partes acuerdan que las presentes arras tienen carácter penitencial, de conformidad con el artículo 1454 del Código Civil.”

Si esa frase no aparece, puede haber problemas.

¿Cuál conviene firmar?

Depende de la situación.

Arras penitenciales

Son las más recomendables cuando:

• El comprador está pendiente de hipoteca.
• Existe alguna duda sobre plazos o documentación.
• Se quiere conservar cierta posibilidad de desistir.

Arras confirmatorias

Pueden interesar cuando:

• Ambas partes tienen total seguridad.
• Se quiere reforzar la obligación de cumplir.
• La operación está muy avanzada.

Arras penales

Son útiles en operaciones donde se quiere una mayor protección o una penalización específica.

Errores más habituales al firmar arras

• Firmar sin leer bien el contrato.
• No especificar el tipo de arras.
• No fijar un plazo claro para la escritura.
• No incluir qué ocurre si no se concede la hipoteca.
• Entregar dinero sin justificarlo correctamente.
• Utilizar plantillas genéricas de internet.

Un contrato mal redactado puede generar conflictos y pérdidas importantes.

La cláusula de hipoteca: imprescindible para el comprador

Si el comprador necesita financiación, debería incluirse una cláusula específica.

Por ejemplo:

“En caso de que la entidad bancaria no conceda financiación al comprador en un plazo determinado, el presente contrato quedará sin efecto y se devolverán íntegramente las cantidades entregadas.”

Sin esta cláusula, el comprador podría perder las arras aunque el banco le deniegue la hipoteca.

Por qué conviene revisar el contrato antes de firmar

Las arras no son un simple papel. Son un compromiso legal que puede tener consecuencias económicas muy importantes.

Antes de firmar, lo más recomendable es que el contrato sea revisado por un profesional inmobiliario o un abogado.

De esta forma se evitan errores, cláusulas ambiguas y riesgos innecesarios.

Cómo te ayuda VENAVER

En Venaver revisamos y redactamos los contratos de arras para que cada operación sea segura.

Nuestro equipo se asegura de:

• Elegir el tipo de arras adecuado.
• Incluir todas las cláusulas necesarias.
• Proteger tanto al comprador como al vendedor.
• Evitar problemas antes de la firma definitiva.

Porque una compraventa empieza mucho antes de la escritura.

Y firmar bien desde el principio puede evitar muchos problemas después.

Conclusión

No todos los contratos de arras son iguales.

Firmar unas arras penitenciales, confirmatorias o penales puede cambiar completamente tus derechos.

Por eso, antes de entregar dinero o comprometerte, asegúrate de saber exactamente qué estás firmando.

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